Los impuestos y gastos por vender una vivienda en 2024

Lo más habitual es que los gastos supongan entre un 5% y un 15% del precio final de venta, aunque puede variar según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y según la situación del propio vendedor.

Los gastos al vender una casa antes de la formalización

• Certificado energético 

Este documento es obligatorio para vender tu inmueble e indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética. 

Para obtenerlo se precisa de un técnico habilitado que se encargue de la medición de los valores de la casa. El precio medio aproximado de un certificado de eficiencia energética en 2024 va desde los 60 hasta los 130 euros. Lo que incide en el coste de este documento es la cantidad de metros cuadrados: a mayor superficie, mayor importe.

• Cédula de habitabilidad 

En algunas comunidades autónomas españolas es obligatorio contar con la cédula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad.

Para la obtención de este documento también es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, el piso y las tasas de cada ayuntamiento. En 2024, de media ronda entre los 60 y los 160 euros.

• Nota simple 

Es recomendable contar con la nota simple de la casa ya que este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas, si tiene hipoteca, etc. 

La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores, cuyo coste es de 9,2 euros. El precio de obtener presencialmente la nota simple en el Registro de la Propiedad es de 3,64 euros.

• Gastos de cancelación de la hipoteca 

Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá realizar este trámite de forma previa. 

El coste de la cancelación de la hipoteca dependerá de cómo y con quién se haga. Lo más económico es hacerlo por cuenta propia (unos 400 euros), mientras que una gestoría independiente cobrará en torno a 480 euros; una gestoría del banco implicará hacer frente a un pago ligeramente superior a los 1.000 euros.

Los gastos de venta de una vivienda durante la transacción

• Contrato de arras 

Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que el contrato de arras protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa. 

En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como son el precio final de venta, el plazo límite de la firma, el reparto de los gastos, las penalizaciones por incumplimiento de contrato… 

• Gastos de notaría 

Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador los correspondientes a la primera copia y las sucesivas. 

El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios, entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio de la vivienda. 

• Honorarios inmobiliarios

En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de la operación, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. Generalmente las agencias inmobiliarias cobran un porcentaje previamente establecido del precio final de venta de la vivienda.

Impuestos que se pagan al vender una casa

• IRPF 

Cuando se vende una propiedad se debe pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, por lo que tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial. 

Los ingresos obtenidos se presentan en la declaración de la renta del año siguiente de la venta del inmueble. 

Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones.

• Plusvalía municipal 

Se debe pagar al ayuntamiento al que pertenezca la casa por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Habrá que hacer frente al gasto en un plazo de 30 días desde que se produce la venta. 

Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para calcular la plusvalía municipal hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento. Si se vende un piso o una vivienda a un precio inferior al valor de adquisición no se debe pagar plusvalía.

• IBI 

Se paga de manera anual y es competencia de cada comunidad autónoma, por lo que el precio variará según la ubicación de la vivienda. No obstante, los costes del IBI están limitados a un mínimo del 0,4% y un máximo del 1,3% sobre el valor catastral de la vivienda.